Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Щербово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 75,2 м², участок 12 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 984 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,77 млн / целевая ≈3,39 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль −854 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Трофимово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2859
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 984 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 465 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Щербово СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щербово д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 200 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 100 001 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бочевино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бочевино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Барановское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бочевино д. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 404 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 649 / 47 712 / 100 000 |
| цена объекта | 2 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 580 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 391 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -854 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Усадище с. | 78,3 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 53 640 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Медведево д. | 76,4 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 36 649 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Усадище с. | 70 м² | 16 сот. | 2 680 000 | 38 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Бессоново д. | 79 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 86 076 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Росинка СНТ | 77 м² | 10 сот. | 2 999 000 | 38 948 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Прогресс СНТ | 78 м² | 15,6 сот. | 5 950 000 | 76 282 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Силино д. | 72 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Конобеево с. | 72 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Агат СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лесная Поляна СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 46 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 899 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 899 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная капитальная дача 75.2 м2 в лесу у озера ! Продаем нашу любимую дачу, построенную "для себя" с душой и на совесть. Это не просто дом, а готовое место для счастливой жизни на природе, где уже все продумано и сделано качественно. О доме: Площадь: 75.2 кв.м по первому этажу + второй этаж (просторный, без отделки есть возможность сделать планировку под себя). Качество: Капитальный ленточный фундамент, свежий и крепкий дом. Отделка: Внутри и снаружи обшит деревом. Чистый, ухоженный, пахнет лесом и теплом. Заезжай и живи! Участок 12 соток настоящий сад: Много плодовых деревьев, ягодных кустов и цветов. Участок облагорожен и ухожен. Есть всё необходимое: хозблок, дровник, уютная беседка для посиделок. Автономное водоснабжение: колодец с чистой питьевой водой. По периметру установлен новый забор из профлиста полная приватность и безопасность. Локация и окружение: СНТ находится в окружении леса тишина, чистый воздух и отсутствие шума трасс. Рядом озеро с отличной рыбалкой. Территория охраняется . Звоните, чтобы договориться о просмотре! Такие варианты долго не задерживаются. Код пользователя: 79883 Номер в базе: 12985146