Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Новоселки д., Ступино гор. округ
Дом 95 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,2 млн → дом ≈2,2 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −2,66 млн ₽, маржа −125 %, ROI −56 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Лесные Дары ≈4,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2856
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 128 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 158 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещерино с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мещерино с. | 12,5 сот. | 1 530 000 | 122 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федоровское с. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федоровское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 29 766 / 109 948 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 662 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 529 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 396 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 660 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −125 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Федоровское с. | 100 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоселки д. | 85 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоселки д. | 83 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 30 120 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Федоровское с. | 102,7 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 63 291 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Щербинино д. | 90 м² | 12 сот. | 2 199 000 | 24 433 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Интюшиха-2 СНТ | 81,6 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 26 961 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Интюшиха-2 СНТ | 110 м² | 16 сот. | 6 500 000 | 59 091 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Тверское СНТ | 96 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 22 917 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Интюшиха-1 СНТ | 79 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 48 101 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Хомутово д. | 95,5 м² | 12 сот. | 10 500 000 | 109 948 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен в живописном месте, отличный вид со всех сторон. Речка Северка в 300 метрах. Дорога, в начале деревни асфальт, далее асфальтовая крошка. Деревня жилая, зимой чистится и освещается постоянно. Все сетевые магазины Пятёрочка, Магнит, К&Б в соседней деревне 2км. Школа тоже. Дом из бруса 200200+пеноблок, полностью антисептирован, фундамент качественная монолитная лента + кирпич никаких трещин. Перекрытия пола 1 этажа на мощных металлических балках. Крыша оцинкованный профнастил. Дом без чистовой отделки. Черновой пол сделан с пароизоляцией и утеплением. Также отдельно стоящий капитальный 2 этажный гараж размер 57, фундамент монолитная лента -плита, блоки 2040, высота потолка 1этажа 3метра. Огромные ворота (входит Газель), можно использовать как мастерскую, 2этаж жилой. Электричество, глубокий колодец 10 колец, 2 огромные ямы под канализацию, выложены кирпичом. Вода из колодца заведена в дом и гараж. Газ проходит по краю деревни, проведение в перспективе. Достраевается дорога в объезд всех населённых пунктов от Бронниц и далее на Рязань.Торг.