Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Химик-4 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 19 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 899 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 355 тыс. → дом ≈544 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 37 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈764 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈795 тыс. / целевая ≈716 тыс. / пессимист. ≈636 тыс. → от пессимистичной прибыль −508 тыс. ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Берендино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2848
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 355 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 544 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 632 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Литейщик СНТ | 7,3 сот. | 250 000 | 34 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 957 / 40 000 / 42 500 |
| цена объекта | 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 764 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 795 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 716 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 636 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -508 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Озерное СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 92 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Восход СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Автомобилист ТСН | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 590 000 | 29 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сосновый Бор СНТ | 23 м² | 8 сот. | 850 000 | 36 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 999 000 (−101 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 899 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 899 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже уютная дача 20кв на участке 6 соток. В доме две комнаты. Участок ровный, сухой. Растет много плодовые деревья и кустарники: яблони в том числе посажены две новые крымские сорта, вишня и черешня, ирга, черная рябина, жимолость, красная и черная смородина, ежевика, виноград, калина, слива, клубника! Барбарис, хосты, туя, ёлочка. Так же на участке есть туалет и душевая. Отличное место для отдыха. Если вас остались вопросы звоните с удовольствием отвечу. На территории СНТ в 6 мин ходьбы водоем с мостиком для купания! Арт. 136397011