Новорязанское ш., 36 км от МКАД
Тюльпан СНТ, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 02.08.2024.
Рейтинг 68/100 · уверенность 55 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,03 млн → дом ≈2,47 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 119 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,63 млн / целевая ≈9,57 млн / пессимист. ≈8,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,03 млн ₽, маржа 47 %, ROI 90 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Бронницы ≈17 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2841
Рейтинг 68/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 031 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тюльпан СНТ | 20 сот. | 4 100 000 | 205 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюльпан СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вега СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Диана СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево д. | 21 сот. | 800 000 | 38 095 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево д. | 8,9 сот. | 1 200 000 | 134 831 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Черемушки 1 СНТ | 24 сот. | 1 600 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-5 СНТ | 9,6 сот. | 900 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малышево д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маштоц-Сити ДНП | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 118 750 / 130 976 / 156 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 101 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 570 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 031 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 90 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Никулинские Зори СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 80 м² | 11 сот. | 12 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Нестерово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 77,9 м² | 13 сот. | 9 500 000 | 121 951 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Раменский РАН ДНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 12 сот. | 9 500 000 | 118 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Овчинкино ТИЗ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 79 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 75 949 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ширяево д. да: «ванной» + «мебель» | 85 м² | 11,9 сот. | 11 900 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.01.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.02.2025 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 80м2 на участке 12 сот. Новорязанское шоссе 50км, Московская область, Раменскицй г. О., Садовое товарищество Тюльпан, 129,130. Дом оформлен как нежилое помещение, после покупки можно переоформить в жилое. Кадастр. Нежил. Помещ. (Баня) 50:23:0050134:388. Кадастр. 2х участков по 6 соток 50:23:0050134:155; 50:23:0050134:349. Возможен офлайн просмотр в этот же день. Можно 6 соток 2800000.