Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Яблоневая Усадьба КП, Раменский гор. округ
Дом 69,6 м², участок 9,4 сот., каркас.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 23.06.2025.
Рейтинг 70/100 · уверенность 53 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 565 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 33 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,35 млн / целевая ≈4,81 млн / пессимист. ≈4,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,3 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Непецино ≈11,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2840
Рейтинг 70/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 37 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 49 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 090 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 565 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 474 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поляна ДНП | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 14 сот. | 830 000 | 59 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 12,2 сот. | 700 000 | 57 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 14,6 сот. | 1 200 000 | 82 192 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ясная Поляна ДНП | 13,2 сот. | 1 070 000 | 81 061 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское-2 ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поляна ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 42,7 сот. | 3 500 000 | 81 967 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 292 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 71 711 / 82 857 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 349 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 814 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 279 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 295 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Костино д. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Городище д. да: «санузел» + «мебелирован» | 70 м² | 8,5 сот. | 5 800 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Сапроново-2 СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 76 м² | 9,5 сот. | 5 450 000 | 71 711 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2025 | 2 250 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 500 000 (+600 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 990 000 (−310 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу,9,4 сотки, дом каркасно -щитовой,2 этажа, с/у в доме, горячая вода(бойлер), душевая кабина, хороший светлый дом, приезжали на зимние каникулы, быстро прогревается и хорошо держит тепло. 2 этаж-большая комната с большим балконом. На участке отсыпано место для парковки авто, плодовые деревья и кустарники. Забор по всему периметру, калитка, ворота. Скважина 16 м с хорошей чистой водой. Выгребная яма на 3 кольца. На участке также есть колодец и дачный туалет. Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем. Можно под маткапитал.