Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Яблоневая Усадьба СНТ, Раменский гор. округ
Дом 55 м², участок 7,5 сот.
Цена 2,47 млн ₽, снижали с 2,92 млн; первая цена 2,77 млн ₽ от 10.10.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 446 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Непецино ≈11,9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2839
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 446 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 024 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 42,7 сот. | 3 500 000 | 81 967 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 13,6 сот. | 1 500 000 | 110 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 15 сот. | 690 000 | 46 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 11,5 сот. | 600 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 14,6 сот. | 1 200 000 | 82 192 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ясная Поляна ДНП | 13,2 сот. | 1 070 000 | 81 061 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поляна ДНП | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна ДНП | 14 сот. | 830 000 | 59 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 64 516 / 103 333 |
| цена объекта | 2 470 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 099 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 724 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 538 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 979 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -120 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Озерный СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 58,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Озерный КП да: «санузел» + «мебелирован» | 60 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 103 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ратчино д. да: «санузел» + «мебель» | 50 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2025 | 2 768 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 920 000 (+152 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 680 000 (−240 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 470 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 470 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 119684625 Продаётся уютный жилой дом с пропиской на ухоженном участке 7,5 соток! Ищете идеальное место для спокойной жизни вдали от городской суеты? Мы предлагаем вам уникальную возможность приобрести дом с пропиской в живописном уголке природы, где каждый день будет напоминать о настоящем счастье! Преимущества: Уютные две комнаты, светлая прихожая и просторная кухня-гостиная с панорамными окнами идеальное пространство для семейного отдыха, где можно наслаждаться утренним кофе с видом на природу. Частично меблированный дом вы сможете сразу же комфортно обустроить своё новое жильё! Современное отопление конвекторами и качественное утепление обеспечат комфорт в любое время года, а свежий воздух и звуки природы создадут атмосферу уюта и спокойствия. Собственный санитарный узел в доме все удобства под рукой, чтобы вы чувствовали себя как дома. Скважина на участке всегда чистая и свежая вода для вас и ваших близких! Электричество мощностью 15 квт достаточно для всех ваших бытовых нужд и увлечений. Доступен интернет оставайтесь на связи и работайте удаленно без проблем! Участок площадью 7,5 соток с зоной для барбекю идеальное место для пикников, вечерних посиделок и весёлых встреч с друзьями на свежем воздухе. Тишина и релаксация забудьте о шуме и стрессе городской жизни! Здесь вы сможете восстановить силы и насладиться каждым мгновением. Асфальтированный подъезд и дружелюбные соседи круглогодичное проживание без лишних хлопот. Не упустите шанс стать обладателем этого замечательного дома с пропиской! Звоните прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр. Ваш новый дом ждет вас откройте двери в мир спокойствия и счастья!