Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Михеево д., Коломенский гор. округ
Дом 48 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 4/100 · уверенность 56 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 289 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Чёрная ≈14,8 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2838
Рейтинг 4/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 289 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 611 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 396 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Михеево д. | 11,6 сот. | 650 000 | 56 034 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михеево д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зарудня д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 11 сот. | 663 000 | 60 273 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарудня д. | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 938 / 46 260 / 72 222 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 247 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 022 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 527 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Подосинки д. | 45,4 м² | 7,5 сот. | 1 450 000 | 31 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дединово с. | 50,8 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 46 260 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Пирочи СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1968212. Отличный дом для жизни за городом в деревне Зарудня полностью укомплектован мебелью. Идеальное расположение: Развитая деревня со всей необходимой инфраструктурой. В шаговой доступности: школа, детский сад, магазины, остановки. Идеально для семьи с детьми или для спокойной жизни на природе без потери удобств. Дом готов к круглогодичному проживанию: Не дача, а полноценный тёплый дом для жизни в любое время года. Косметический ремонт. Электрическое отопление. Площадь: 48 кв. М. уютное и рациональное пространство. Конструкция: тёплый экологичный сруб из бревна с полезной пристройкой. Вся мебель остается новым хозяевам! Заезжайте и живите. Коммуникации: электричество, скважина. Ваш участок 5 соток: Простор для отдыха, игр и творчества. Плодоносящий сад с деревьями и кустарниками свой урожай фруктов и ягод. Собственная теплица для ранних овощей и зелени. Хозяйственный блок для хранения инвентаря. Ваша тихая гавань без хлопот ждёт вас!