Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 50 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1 млн → дом ≈850 тыс. ₽, 85 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 67 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈892 тыс. → от пессимистичной прибыль −880 тыс. ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2836
Рейтинг 22/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 85 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Парничок СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Яблонька СНТ | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нарцисс СНТ | 5 сот. | 1 650 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пруды СНТ | 5 сот. | 1 750 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коломенский СНТ | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 000 / 91 988 / 125 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 059 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -880 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Новое СНТ | 10 м² | 5,1 сот. | 670 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коломзавод-2 СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новое СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Коломзавод-1 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 179 167 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Нижнее Хорошово с. | 13 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 999 000 (−151 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 850 000 (−149 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам полноценную дачу в черте города. Вся необходимая инфраструктура (школа, магазины, аптеки, автобусная остановка) в пешей доступности. Участок правильной прямоугольной формы. Идеально подходит для строительства капитального круглогодичного дома. Удобный и широкий асфальтированный заезд на территорию Снт. Дороги чистятся. Соседи живут круглый год. Автоматические ворота. Круглосуточное видеонаблюдение. Электричество заведено в дом. Вода сезонная. Один взрослый собственник. Обременений нет. Подходит под все виды сделок. Покупателю с наличными хороший торг! Покупателю: - сопровождение сделки; квалифицированная помощь в получении ипотеки в ведущих банках, срок одобрения от 1 до 3 дней; - индивидуальный подбор ипотеки с наименьшей ставкой с учетом госпрограмм, акций! Оперативный показ! Есть дополнительные вопросы? Обращайтесь с удовольствием отвечу. С уважением, эксперт по недвижимости Зарина. Код пользователя: 88702. Номер в базе: 12053727.