Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Ачкасово с., Воскресенск гор. округ
Дом 32,1 м², участок 23 сот., пенобетон.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 2,4 млн → дом −47 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 69 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈542 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈134 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: печь.
До ст. Москворецкая ≈2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2833
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 5.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 397 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −47 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 464 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 2 290 000 | 93 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ачкасово с. | 9,7 сот. | 1 300 000 | 134 021 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 542 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 571 / 100 000 / 118 081 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 134 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 км | Свистягино д. | 35 м² | 22 сот. | 2 400 000 | 68 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ачкасово с. | 30 м² | 24 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Петровское с. | 32 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Федино с. | 35 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Фоминское СНТ | 32,8 м² | 12 сот. | 3 380 000 | 103 049 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Андреевское с. | 31,4 м² | 21 сот. | 3 350 000 | 106 688 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | 32,5 м² | 30 сот. | 13 000 000 | 400 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Перебатино СНТ | 27,1 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 118 081 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Усадище с. | 31 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 85 484 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Барановское с. | 31 м² | 15 сот. | 2 450 000 | 79 032 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дом! 32 м. Кв., с Печным отоплением, из шлакоблока. Оформлен как Жилой. Участок; 18 соток огорожен, 6 соток не огорожены. Все в собственности. Есть хоз. Постройка. Газ по границе. Рядом лес, река, церковь, автобусная остановка в шаговой доступности. Арт. 137286699.