Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Лашино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 15 сот., дерево, 1970 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 11.05.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 919 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −358 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Берендино ≈9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2828
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 919 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 031 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хотеичи с. | 45 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хотеичи с. | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хотеичи с. | 8,4 сот. | 1 100 000 | 130 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 900 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 669 / 60 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 813 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 432 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -357 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Давыдовская д. да: «санузел» + «отделкой» | 60,4 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 49 669 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Барановское с. да: «душевой кабиной» + «ремонт» | 65 м² | 16 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Силино д. да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2025 | 3 950 000 | история площадки |
| 01.07.2025 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
| 27.10.2025 | 2 950 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается крепкий деревянный дом из бревна, на участке 15 сот. Назначение земли- ИЖС. Прописка. Минимальные коммунальные платежи. В доме недавно менялась крыша, заведены в дом коммуникации: вода (скважина) и канализация(био-септик). Дом для круглогодичного проживания. Участок сухой, правильной формы. На участке есть плодовые деревья и кусты, 2 хоз. блока для хранения. Остается вся мебель, кухня. В деревне хopошие дорoги, oсвeщение. Асфальтированный подъезд к деревне. Деревня участвует в программе газификации, находится в окружении хвойного леса. Доброжелательные соседи. Рядом находится развитое село Хотеичи, где есть сетевые магазины, аптека, АЗС, большая церковь. Свободная продажа. Один взрослый собственник. Без долгов и обременений!Быстрый выход на сделку.