Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Ясные Зори ДНП, Ступино гор. округ
Дом 15 м², участок 7 сот., 2000 год.
Цена 990 тыс. ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 488 тыс. → дом ≈502 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 57 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈182 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈6,3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №2825
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 17.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 5.1 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 760 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 502 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ясные Зори ДНП | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясные Зори ДНП | 14 сот. | 1 700 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясные Зори ДНП | 9,9 сот. | 700 000 | 70 707 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щапово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нефедьево с. | 7,2 сот. | 570 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ясные Зори ДНП | 7,2 сот. | 500 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясные Зори ДНП | 6,3 сот. | 390 400 | 61 968 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево с. | 6,5 сот. | 695 000 | 106 923 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево с. | 22,3 сот. | 2 000 000 | 89 686 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 995 / 103 125 / 250 000 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 489 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 323 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 181 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Введенское с. | 14 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Аргуновские дачи КП | 16 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Шугарово-2 СНТ | 14 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Амирово д. | 18 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Мякинино д. | 19,3 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 56 995 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Аргуново д. | 18,5 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 132 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Штурвал СНТ | 11,1 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 90 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем участок . 725 кв. м.