Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Рыболово с., Раменский гор. округ
Дом 88,4 м², участок 8,7 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 15.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 66 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 974 тыс. → дом ≈826 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 26 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,77 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,86 млн / целевая ≈5,28 млн / пессимист. ≈4,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈8,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2822
Рейтинг 69/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 36 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 974 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 825 990 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 344 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рыболово с. | 15,6 сот. | 2 400 000 | 153 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 12,5 сот. | 1 400 000 | 112 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 8,4 сот. | 1 400 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 5 сот. | 560 000 | 112 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рыболово с. | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 768 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 556 / 64 062 / 110 934 |
| цена объекта | 1 799 990 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 529 992 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 278 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 691 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 393 008 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Морозово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Белоозерский пгт да: «сан узел» + «мебель» | 96 м² | 9 сот. | 6 150 000 | 64 062 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнечный ДНП да: «санузла» + «мебель» | 86 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 81 395 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ромашково ТСН ДНП да: «ванная» + «теплым полом» | 90 м² | 9,1 сот. | 2 300 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Михалево с. да: «с/у» + «ремонт» | 92 м² | 8,5 сот. | 9 950 000 | 108 152 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Морозово КП да: «санузел» + «ремонтом» | 80 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лесной-Прибрежный дп да: «санузел» + «заезжай и живи» | 84 м² | 8,4 сот. | 4 750 000 | 56 548 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Цибино д. да: «санузел» + «теплые полы» | 94,2 м² | 8,1 сот. | 10 450 000 | 110 934 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Экспресс СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 81,5 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 39 264 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 1 799 990 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 799 990 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138868871 Продается земельный участок 8,67 сотки с домом площадью 88,4 м в стадии незавершенного строительства. Московская область, сельское поселение Рыболовское, 57 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Дом строился для себя, без экономии на