Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Старое д., Егорьевск гор. округ
Дом 40 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 999 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 14.08.2024.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 272 тыс. → дом ≈727 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 37 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈849 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈417 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Аксёново ≈22,1 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2820
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 272 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 727 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Левино д. | 10 сот. | 475 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Левино д. | 5 сот. | 170 000 | 34 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Трофимово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трофимово д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павлова пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бочнево д. | 34 сот. | 1 900 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Павлова пос. | 18 сот. | 350 000 | 19 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 135 / 62 298 / 66 667 |
| цена объекта | 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 849 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 583 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 416 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Козино д. | 37,7 м² | 12,2 сот. | 1 400 000 | 37 135 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Раменки с. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 64 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Чернолесье СНТ | 45 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Михеево д. | 48 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2024 | 1 200 000 | история площадки |
| 26.11.2024 | 999 000 (−201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию бревенчатый дом! Общая площадь 40 кв. М. Кухня 8 кв. М. На надёжном фундаменте, крепкий, сухой, тёплый. Электричество заведено, газ по границе, отопление от печи. В доме есть холодные помещения, возможно использовать как жилое, если провести отопление. Расположен на ровном участке 9 соток (Лпх), есть каменный погреб где Вы сможете хранить овощи. В шаговой доступности автобусная остановка, до города Егорьевск 30 км., также недалеко большое озеро, оборудован пляж, есть место для рыбалки. Рядом прекрасный лес, растут грибы и ягоды. Удивительное место для любителей тишины и чистого воздуха! Соседи замечательные! В двух километрах вся необходимая инфраструктура: больница, школа, детский сад, магазины, почта, мфц. Показ в удобное для Вас время по договорённости! Звоните и приезжайте! Будем рады показать Вам, наш прекрасный дом! Кадастровые номера: дом 50:30:0050120:202, участок 50:30:0050120:339.