Новорязанское ш., 31 км от МКАД
Василево д., Раменский гор. округ
Дача 60 м², участок 6,7 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 913 тыс. → дом ≈987 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈440 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈15,6 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2819
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 14.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 19.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 913 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 987 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Василево д. | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Василево д. | 8 сот. | 1 888 000 | 236 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Василево д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Петровское СНТ | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишняково д. | 7 сот. | 790 000 | 112 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишняково д. | 10,3 сот. | 2 300 000 | 223 301 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вишняково д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вишняково д. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вишняково д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишняково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 68 729 / 83 026 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 069 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 662 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 255 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 440 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Стриж СНТ | 61 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 106 393 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Орленок КП | 58 м² | 8,1 сот. | 4 300 000 | 74 138 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветеран-Авиа СНТ | 54,2 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 83 026 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ганусово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вега СНТ | 55 м² | 6,2 сот. | 4 500 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Борисово-3 СНТ | 58 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесной Дом СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Горка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дор-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Коробово д. | 58,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 729 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 000 000 (+350 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное место отдыха летом у реки, купание, рыбалка, катание на лодке, сапе. Прописка. Близко сетевые продуктовые магазины "5ка и Верный, минирынок, рынок стройматериалов. На участке много фруктовых деревьев, ягодных кустов. Самолëты не летают, спим отлично. Есть игровые площадки для детей на территории снт. Отличные, спокойные соседи. Документы в отличном состоянии. Охрана. Один собственник.