Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 100 м², участок 4 сот., газоблок.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 05.03.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 60 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 415 тыс. → дом ≈985 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 52 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,65 млн / целевая ≈5,09 млн / пессимист. ≈4,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,33 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цемгигант ≈1,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2818
Рейтинг 69/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 38 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 44 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 788 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 415 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 909 / 60 426 / 71 250 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 371 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 523 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 333 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Семиславка СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 32 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 110 м² | 5 сот. | 5 710 000 | 51 909 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 110 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 63 636 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Вострянское д. | 110 м² | 6 сот. | 5 710 000 | 51 909 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 110 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 80 м² | 5 сот. | 5 700 000 | 71 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 115 м² | 6 сот. | 6 580 000 | 57 217 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | Ашитково с. | 80 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 65 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 80 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2025 | 1 750 000 | история площадки |
| 05.10.2025 | 1 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под Пмж. Находится московская область город Воскресенск в снт Лесок. Снт находится рядом с населённым пунктом Цемгигант. Здесь есть всё что нужно для жизни работа, детские сады, ясли, школы, техникумы, магазины, больницы, транспортное сообщение авто и жд. До Москвы 1.5 часа езды на электричке. Продаются несколько участков в нашем снт соответственно цены разные от 600 до 1750000. Мы администрация снт помогаем садоводам продавать участки. Дома не все под Пмж. Посредникам не беспокоить.