Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Восточный дп, Воскресенск гор. округ
Дача 42 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 140 тыс. ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 37 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈103 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 8,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 88 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈119 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,11 млн / целевая ≈3,7 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,33 млн ₽, маржа 71 %, ROI 243 %.
⚠ ROI 243 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈6,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2812
Рейтинг 79/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 5 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 045 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 8,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 237 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восточный дп | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восточный дп | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 37 сот. | 4 500 000 | 121 622 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище с. | 7,8 сот. | 790 000 | 101 282 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 778 / 123 333 / 125 000 |
| цена объекта | 140 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 119 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 112 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 701 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 243 % |
| пояснение расчета | ROI 243 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 243 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Константиново с. | 45 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 87 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Никитское с. | 36 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Малахитовая Поляна КП | 30 м² | 10,7 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Малахитовая Поляна КП | 30 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 140 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 140 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые покупатели! Прошу внимательно прочитать все, что написано ниже, прежде чем звонить/писать. Благодарю. Предлагаю к продаже отдельный каркасный домик( некапитальное строение) S 42 кв. М. (7м*6 м). Каркасник, Sip, утеплитель 50мм(кам. Вата), внешняя обшивка вагонка, внутри -Осп. 2 отдельные комнаты, ванная, общая зона: кухня+гостиная. Электрическая проводка (вся работает):5 выключателей, 10 постов розеток, 5 светильников. Общий эл. Щит. Вся подводка водоснабжения+канализация в наличии(имеется и сантехника). Фундамент: свайно-винтовой. Год постройки приблизительно 2021-22 гг. Только самостоятельный самовывоз(посильная помощь в погрузке) с участка. Недостатки: псом испорчена входная дверь(возможно заменю). Цена:140 т. Р. Внимание: продается только(и ничего более) само строение, как есть(на фото). Осмотр возможен исключительно по предварительной договорённости. Если не отвечаю на звоники-занят, можно писать сообщения.