Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Союз СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 15 м², участок 10 сот.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 48 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 854 тыс. → дом ≈146 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈746 тыс. / целевая ≈671 тыс. / пессимист. ≈597 тыс. → от пессимистичной прибыль −553 тыс. ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лопатино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2810
Рейтинг 22/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 854 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Союз СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Зарница сад. уч. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 48 077 / 143 333 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 746 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 709 000 ₽ |
| продажа: целевая | 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -553 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Исаково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 99 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 15 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Ёлочка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 15 м² | 8,5 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Пенсионер СНТ | 15 м² | 6,2 сот. | 670 000 | 44 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Семиславка СНТ | 15 м² | 6,1 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Восход-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | 15,2 м² | 6,8 сот. | 650 000 | 42 763 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Химик-2 СНТ | 13 м² | 5 сот. | 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача так же подходит и для прописки. Ухоженная территория. На участке плодовые деревья и кустарники две теплицы. Два колодца летний домик.