Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Берняково д., Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 20 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 18.07.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,17 млн → дом ≈226 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 48 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,29 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Цемгигант ≈5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2809
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 675 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 174 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 226 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Пчелка СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новоселки СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новоселки СНТ | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новоселки СНТ | 10 сот. | 660 000 | 66 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ягодное СНТ | 5 сот. | 323 500 | 64 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новоселки д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 999 999 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новоселки д. | 5,3 сот. | 1 500 000 | 283 019 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 619 / 67 333 / 77 778 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 367 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 288 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Химик-3 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Химик-3А СТСН | 73,5 м² | 13,5 сот. | 3 500 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Химик-3А СТСН | 75 м² | 10 сот. | 5 050 000 | 67 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в деревне. Участок находится на окраине деревни Берняково Коломенского района МО, рядом с лесом. В летний период в деревне много дачников. Дом 6х6 м, стены кирпич, внутри отделка вагонкой. На первом этаже кухня 18 кв. М и комната 18 кв. М. На втором этаже одна большая комната около 14 кв. М. Электричество круглый год. Все предметы интерьера и быта остаются покупателю. На территории есть колодец с питьевой водой, большая деревянная беседка 3х3 м, садовые качели. Есть летний душ с бочкой 60л, туалет на улице. Из зеленых насаждений имеются декоративные кустарники, туи, тис, хосты, флоксы. Земля очень плодородная, 14 соток по документам, по факту в пользовании 20 соток. Для выращивания овощных культур оформлены грядки 10 штук. Залит фундамент (под строительство бани или жилой постройки) 6х4,5 м. В 15 минутах ходьбы от деревни грибной лес. Участок находится на расстоянии 7 км от ж/д станции Цемгигант, из них 2км проселочная грунтовая дорога. С реальным покупателем предполагается торг. Приобретение данной недвижимости позволяет прописаться на Пмж в Московской области.