Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 57,9 м², участок 4 сот., кирпич, 1993 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 69 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 891 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Радуга ≈2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2808
Рейтинг 22/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 222 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 891 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 959 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 834 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сосновка СНТ | 6,7 сот. | 1 990 000 | 297 015 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сосновка-2 СТ | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Цимис СНТ | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 058 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 818 / 53 421 / 58 333 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 892 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 435 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 045 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Текстильщик-3 СНТ | 57,3 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 52 356 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надеждино д. | 57 м² | 4,3 сот. | 3 050 000 | 53 509 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надеждино д. | 57 м² | 5 сот. | 3 199 000 | 56 123 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надеждино д. | 60 м² | 5 сот. | 3 299 000 | 54 983 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Белоозерский пгт | 60,3 м² | 6 сот. | 6 650 000 | 110 282 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Первомайское СНТ | 63,6 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 29 088 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дружба пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Фаустово-1 СНТСН | 60 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лесное СНТ | 55 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добротный кирпичный дом расположен в живописном лесном массиве в пешей доступности от платформы Радуга. Участок ровный и ухоженный. Дом капитальный, отапливается надежной печью, что гарантирует тепло и уют в холодное время года. В дом подведены холодное и горячее водоснабжение, для готовки используется баллонный газ, три года назад повсеместно установлены современные пластиковые окна, сохраняющие комфортный микроклимат. Планировка функциональна: на первом этаже размещены кухонная зона с печью, просторная светлая комната и лестница наверх; второй этаж представляет собой коридор и еще одной большой комнатой, которую можно обустроить как спальню или гостевую. Санузел и душевая на улице. Ключевые преимущества абсолютная тишина, чистый воздух, отличная транспортная доступность до города благодаря близости железнодорожной станции. Код пользователя: 201068 Номер в базе: 12136371