Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Физика СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 50,6 м², участок 10 сот., дерево, 1995 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 70 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,75 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈912 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль −821 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Данилово ≈9,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2805
Рейтинг 23/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 754 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 746 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 506 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шубино с. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино с. | 30 сот. | 5 800 000 | 193 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шубино с. | 20 сот. | 4 750 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комплекс СНТ | 16 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Скрипино-1 д. | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Скрипино-1 д. | 19,6 сот. | 3 250 000 | 165 816 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Скрипино-1 д. | 11,2 сот. | 2 500 000 | 223 214 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пеленг-Борисово СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пеленг-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Борисово д. | 12,4 сот. | 2 100 000 | 169 355 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 912 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 000 / 76 000 / 91 684 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 833 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 641 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -821 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Лайнер-Соломыково СНТ | 48 м² | 6,6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Красный Путь с. | 50 м² | 14 сот. | 12 000 000 | 240 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лайнер-Соломыково СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 54 364 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Родник-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Житнево д. | 50 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Житнево д. | 50 м² | 11 сот. | 4 400 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пеленг-Борисово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Успенское с. | 50 м² | 9,4 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Вертолет СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Образцово д. | 46,9 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 91 684 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ровный участок 10 соток с бревенчатым домом 7х7 м (2 этаж - большая мансарда, бревно), Московская обл., Домодедовский район, д. Шубино, СНТ "Физика", дом 96. От МКАД 43 км по Каширскому шоссе. На участке: подключено электричество, колодец с электронасосом (подача воды в дом и на полив), мангальная зона с мангалом, красивые пихты и цветы, теплица 6х3 м, бытовка 6х3 м (летняя кухня с хоз. блоком, плита с газовым баллоном, холодильник), уличный туалет, парковочная зона и дорожки выложены плиткой. В доме: на первом этаже находится комната с баней, душ, бойлер, раковина, стиральная машина. Спальная зона на мансарде. Вся мебель, электроника и хоз. инвентарь остается новому хозяину. Недалеко расположен храм, озеро. В СНТ видеонаблюдение, шлагбаум с пульта или телефона. Дороги до СНТ асфальт, по СНТ грунтовая, зимой чистятся. Проведено межевание, один хозяин, без обременения, документы готовы к сделке. Большая просьба звонить через ЦИАН, на сообщения отвечаю редко.