Новорязанское ш., 30 км от МКАД
Старая мельница-2 ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,6 сот., дерево.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 25.10.2025.
Рейтинг 54/100 · уверенность 71 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 683 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 5 км, 46 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,37 млн / целевая ≈4,84 млн / пессимист. ≈4,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈946 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Бронницы ≈2,1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2796
Рейтинг 54/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 24.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 535 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 683 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 967 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Мельница-3 дп | 7,2 сот. | 970 000 | 134 722 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 032 / 88 526 / 118 182 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 104 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 836 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 298 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 945 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
приличные 6 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Малое Бояркино ДНТ да: «с/у» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 87 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петровское д. да: «ванная» + «мебель» | 59,4 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 69 865 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Цибино д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 60,3 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 89 552 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево с. да: «ванной» + «отделка» | 66 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 95 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Надеждино СНТ да: «санузел» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Цибино д. да: «санузел» + «теплые полы» | 55 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 118 182 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 30.10.2025 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 30745736 Номер лота: 3851751, Агентство недвижимости "ДОМУС" предлагает купить в ДНП Старая мельница-2, участок 6,6 соток (возможно увеличить до 13,3 соток) с домом 60 кв.м. 2 этажа. 1-й этаж: ( брус).кухня полностью оборудована, комната. Везде стоят окна-стеклопакеты. В дом проведен свет. Лестница на 2-й этаж. 2 этаж (каркас) - свободная площадь, которую можно разделить на 2 комнаты. Участок полностью огорожен(профнастил), есть свет и вода(своя скважина 16 м). навес(6x7) со всем необходимым для комфортного отдыха. На участке есть теплица, высокие грядки, сад с плодовыми деревьями и кустарниками от 3х до 6 лет, почти все плодоносят. Есть яблони, груши, вишня, абрикос, слива, черешня, дюк, виноград, орехи(грецкий, фундук, лещина, каштан съедобный). Кустарники: 4 вида смородины, йошта, крыжовник, ежевика, малина, ежемалина, жимолость, голубика, инжир,хурма, арония. Есть хозблок. звоните! Торг!