Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Тюльпан СНТ, Раменский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 01.07.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 64 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 562 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 63 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈580 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Бронницы ≈16,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2786
Рейтинг 47/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 507 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тюльпан СНТ | 20 сот. | 4 100 000 | 205 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вега СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево д. | 21 сот. | 800 000 | 38 095 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево д. | 8,9 сот. | 1 200 000 | 134 831 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Диана СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маштоц-Сити ДНП | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маштоц-Сити ДНП | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маштоц-Сити ДНП | 10,5 сот. | 1 900 000 | 180 952 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маштоц-Сити ДНП | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 714 / 63 571 / 84 263 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 512 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 061 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 610 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 580 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Долина СНТ да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 63 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Великие озера КП да: «санузел» + «отделка» | 80,7 м² | 6,3 сот. | 6 799 990 | 84 263 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 390 000 | 62 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс до 17.08. Продается дача, земельный участок 6 соток, границы согласованы, дом 75 кв.м, на первом этаже кухня 15кв. м. гостиная 28 кв. м. на мансардном этаже спальня 21 кв. м. Санузел и душевая на улице.Водоснабжение - колодец. Дом выполнен из бревна 200х200, внутри вагонка, крыша шифер.