Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Вертолет СНТ, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 62 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 909 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,74 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,13 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈17,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2785
Рейтинг 71/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 38.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 041 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Соколово СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертолет СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хомьяново СНТ | 11,9 сот. | 2 000 000 | 168 067 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хомьяново СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вертолет СНТ | 50 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 815 / 93 628 / 131 250 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 738 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 501 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 132 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Заворово с. | 50 м² | 12 сот. | 3 499 000 | 69 980 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Марьина Роща ДНП | 48 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хомьяново СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Александрово КП | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рассвет ДНП | 48 м² | 12 сот. | 4 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Заворово с. | 48 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 114 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мрия СПО | 58,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Шубино с. | 50 м² | 17 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Долина Озер-2 КП | 54 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Долина Озер КП | 54 м² | 7,4 сот. | 5 000 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с летним дачным домиком. Участок расположен в живописном районе лесного массива, ухоженный, сухой, граничит с двумя соседями справа и слева. Спереди и сзади участка примыкают внутренние улицы СНТ. При въезде предусмотрена стоянка для автомобиля.Рядом с СНТ примыкает большой лесной массив с грибами и чистым воздухом.Есть сетевые продуктовые магазины. Один собственник, обременений нет, быстрый выход на сделку. Идеально подходит для отдыха семьи с детьми и садоводов - любителей.Оперативный показ.