Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Интюшиха-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., дерево, 2013 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 71 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Шубатово ≈3,6 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2782
Рейтинг 11/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 484 / 42 996 / 72 368 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 259 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 933 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 607 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 668 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Интюшиха-1 СНТ | 79 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 48 101 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новоселки д. | 83 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 30 120 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новоселки д. | 85 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Полет СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 3 400 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Пегас СНТ | 62 м² | 7 сот. | 650 000 | 10 484 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Камея СНТ | 76 м² | 8,6 сот. | 5 500 000 | 72 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Полет СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Голочелово с. | 86 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 40 698 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Булгаково д. | 85 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 45 294 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Марьинка с. | 63 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 37 302 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В снт Интюшиха-2 продается участок 6 соток с домом и баней! СНТ находится в районе деревни Новосёлки Ступинского района, в 3 км от А-108, в окружении лесного массива, проезд от МКАД по м-4 или м-5. Поблизости автобусная остановка, магазин продуктов Магнит, приезжает автолавка, между 2х снт есть святой источник с родниковой водой. На участке много зелени, есть грядки с клубникой, кусты смородины, крыжовника, плодовые деревья, много цветов. Есть уютное место для отдыха в тени деревьев. Дом и баня построены из профилированного бруса в 2012-13 гг. на блоках. В доме на 1 этаже входная группа, далее кухня, есть помещение для санузла, осталось только завести воду в дом. Далее проходная гостиная с большой печью-камином, лестницей и 2 изолированных комнаты (спальни). На 2 этаже общее большое помещение с окнами на противоположные стороны. Все окна пластиковые, двери металлические. Дом экологически чистый, весь отделан деревом. На участке установлен деревянный настил под каркасный бассейн. В снт действует сезонный водопровод с мая до октября. В глубине участка есть большая баня с душевой, совмещенная с кухней-столовой. В углу участка торфяной биотуалет Piteco. Соседи спокойные люди, без шумных вечеринок. Участок отмежеван, дом оформлен как жилой, баня также в собственности. Ипотека возможна. Просмотр по договоренности.