Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Великие озера КП, Раменский гор. округ
Дом 200 м², участок 12 сот., кирпич, 2022 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 62 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,8 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 76 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈4 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈23,56 млн / целевая ≈21,21 млн / пессимист. ≈18,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈12,38 млн ₽, маржа 66 %, ROI 192 %.
⚠ ROI 192 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈16,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2781
Рейтинг 86/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 15.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 860 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 798 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 510 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нестерово д. | 17,4 сот. | 5 220 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нестерово д. | 8 сот. | 2 640 000 | 330 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нестерово д. | 29,2 сот. | 4 374 000 | 149 795 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нестерово д. | 38,8 сот. | 5 818 500 | 149 961 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нестерово д. | 34,5 сот. | 5 169 000 | 149 826 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нестерово д. | 33,4 сот. | 5 014 500 | 150 135 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малышево д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малышево д. | 50 сот. | 35 000 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малышево д. | 30 сот. | 17 490 000 | 583 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 11,5 сот. | 850 000 | 73 913 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 521 / 123 178 / 152 632 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 23 562 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 22 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 21 206 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 18 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 12 385 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 192 % |
| пояснение расчета | ROI 192 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 192 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Стриж СНТ да: «с/у» + «меблирован» | 192 м² | 12 сот. | 14 500 000 | 75 521 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Косякино д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 190,7 м² | 12,8 сот. | 23 490 000 | 123 178 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Великие озера КП да: «санузла» + «ремонт» | 200,5 м² | 12 сот. | 23 000 000 | 114 713 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лесной Дом СНТ да: «ванная» + «дизайн проект» | 200 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 30 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Муравино КП да: «санузлах» + «мебелью» | 197,7 м² | 11,6 сот. | 29 000 000 | 146 687 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Косякино д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 190,7 м² | 12,8 сот. | 24 000 000 | 125 852 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дьяково д. да: «санузлах» + «мебелью» | 190 м² | 11,6 сот. | 29 000 000 | 152 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Тяжино д. да: «ванной» + «отделкой» | 180 м² | 12,1 сот. | 19 500 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаeтcя земeльный учaсток в дер. Cалтыкoвка, сельскоe поceлeниe Гaнуcoвское, Paмeнский paйон. Учaсток огоpoжeн метaлличecким заборoм. На учacтке постpoeн цoкольный этаж жилoгo дoмa, размep этажa 12 нa 15 мeтpoв, выcoта от урoвня земли 2,5 метpa. Под землeй 3 рядa бетонных фундаментных блоков, потом кирпичная стена (31000 кирпичей) потом плиты перекрытия, пустотные. Есть ворота под гараж. Толщина стен пол метра Деревня обжитая, до Москвы 34км. Если буду не доступен пишите СРОЧНО ХОРОШИЙ ТОРГ ЗВОНИТЕ