Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Карпово с., Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 28 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 01.09.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль −314 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2773
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 29 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 783 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 534 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 766 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Карпово с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Карпово с. | 14,5 сот. | 1 050 000 | 72 414 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карпово с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карпово с. | 17,5 сот. | 1 150 000 | 65 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карпово с. | 15 сот. | 538 560 | 35 904 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лукьяново д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Скрипино д. | 15 сот. | 779 000 | 51 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лукьяново д. | 14 сот. | 1 650 000 | 117 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Чаплыгино ДНП | 18,5 сот. | 699 989 | 37 837 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Чаплыгино ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 538 / 72 766 / 175 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 614 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 383 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 153 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 691 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -314 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Карпово с. | 60 м² | 24,5 сот. | 2 549 000 | 42 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лукьяново д. | 60 м² | 23 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гостилово д. | 59,7 м² | 15 сот. | 5 200 000 | 87 102 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ратмирово д. | 60 м² | 15 сот. | 6 300 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Санино д. | 62 м² | 26 сот. | 5 500 000 | 88 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Никитское с. | 59,9 м² | 15,1 сот. | 3 500 000 | 58 431 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Андреевка д. | 65 м² | 30 сот. | 2 700 000 | 41 538 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Никитские Пруды ТСН | 60 м² | 15 сот. | 10 500 000 | 175 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ратмирово д. | 57,8 м² | 15,5 сот. | 7 500 000 | 129 758 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лукьяново д. | 67 м² | 23 сот. | 3 200 000 | 47 761 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2024 | 3 400 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 450 000 (+300 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Круглогодичный подъезд, на все вопросы отвечу по телефону.