Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Хорлово пгт, Воскресенск гор. округ
Дача 97,9 м², участок 9,4 сот.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 470 тыс. → дом ≈680 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −984 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Рудниковская ≈1,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2771
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 77 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 49 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 14.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 470 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 946 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Десна сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Десна сад. уч. | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 97,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 958 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 851 / 27 478 / 38 554 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 317 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 195 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 951 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -984 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 87,4 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 59 497 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Исаиха д. | 96 м² | 11,5 сот. | 3 500 000 | 36 458 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Анфалово-2 СНТ | 86,5 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 65 318 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Осташово СНТ | 86 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 25 581 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Семиславка СНТ | 85 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 25 294 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Химик-3А СТСН | 83 м² | 13 сот. | 3 200 000 | 38 554 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Елино д. | 100 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 29 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Дуброво д. | 96,6 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 24 845 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сосновый Бор СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Мезенка СНТ | 94 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 15 851 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача (с пропиской) и участком под индивидуальное жилищное строительство (Лпх), идеально подходящий для воплощения вашей мечты о загородном доме. Межевание уже проведено. Участок расположен в тихом, живописном месте, граничит с лесом, обеспечивая свежий воздух и прекрасные возможности для отдыха на природе. Все необходимые коммуникации (электроэнергия, водоснабжение и др.) имеются на участке. В целом, это отличное место для тех, кто ценит спокойствие, уют деревенской жизни и близость к природе. Заинтересовались? Звоните! Подробно расскажу о всех нюансах и отвечу на ваши вопросы. Код пользователя: 41702. Номер в базе: 8973965.