Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Ерково д., Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 9 сот., пенобетон.
Цена 599 тыс. ₽, снижали с 790 тыс.; первая цена 790 тыс. ₽ от 08.07.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 61/100 · уверенность 55 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 414 тыс. → дом ≈185 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 29 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈509 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈417 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Пески ≈5,7 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2770
Рейтинг 61/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 414 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 185 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Пчелка СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чуркино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Чуркино д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.5 км | Каменка д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Чуркино д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Чуркино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Чуркино д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каменка д. | 15 сот. | 670 000 | 44 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новая д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Новая д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 846 / 52 684 / 56 522 |
| цена объекта | 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 509 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 157 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 941 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 416 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Пески СНТ | 39 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 55 128 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Семиславка СНТ | 41,8 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 50 239 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 46 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 56 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Рождественка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 28 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2025 | 790 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 599 000 (−191 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 599 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный дом в маленькой и живописной деревне Ерково (Коломенский район). Характеристики: Площадь дома: 40 кв. М. Участок: 9 соток. Коммуникации: электричество в доме, колодец с чистой водой, уличный туалет. Требует некоторых денежных вложений. Особенности расположения: Уединённая деревня, окружённая лесом тишина и свежий воздух гарантированы. Близость к природе: грибы, ягоды, прогулки и охота в сезон. Подъезд по грунтовой дороге (примерно 1 км, зимой чистится). Достаточно соседей для комфорта, но без городской суеты. Стоимость: 599 000 руб. Торг уместен для реального покупателя! Звоните, чтобы увидеть этот уголок спокойствия своими глазами!