Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Полет СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 30.10.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 291 тыс. → дом ≈809 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 16 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Конев Бор ≈4,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2768
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 291 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 809 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 112 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Каменка д. | 15 сот. | 670 000 | 44 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Каменка д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 851 / 20 000 / 86 207 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 913 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 817 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 722 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Осинка СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 20 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Мезенка СНТ | 94 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 15 851 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Отдых СНТ | 65 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 56 923 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Заря СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 86 207 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Луч СНТ | 100 м² | 6,1 сот. | 1 990 000 | 19 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом двухэтажный в Снт. Тихое, живописное место в лесу. Брус (первый этаж), фундамент ленточный, вода в дом подведена, соседи с двух сторон, хозблок из того же бруса с просторным чердачным помещением, теплица, летний душ, пять яблонь, смородина, крыжовник, колодец 4 кольца,