Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 5,5 сот., газоблок.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈229 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 14 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2761
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 229 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 260 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 839 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 636 / 44 892 / 86 207 |
| цена объекта | 3 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 634 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 365 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 632 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Весна СНТ | 58 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 86 207 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пруды СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Мичуринец-2 СТ | 74 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 784 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 44 м² | 6,5 сот. | 600 000 | 13 636 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 099 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся прекрасная комфортная дача в Коломне! Местоположение: Снт "Строитель-2", город Коломна. Участок 5,5 соток: · Тупиковая, не проходная часть товарищества. Комфорт и спокойствие! · Огорожен: сетка-рабица с соседями, глухой забор с дороги. Конфиденциальность! · Засеян газонной травой, земля плодородная и отдохнувшая. · Летний водопровод с питьевой водой до границы участка. · Централизованная техническая вода для полива. · Плодовые насаждения: яблони, груши, сливы, вишня, жимолость. · На участке есть благоустроенный санузел (душ и туалет). Дом 60 кв. М (2019 года постройки): · Утеплённая внутренняя часть, пластиковые окна. · Фасад сайдинг, внутри Осб(осп) и вагонка. · Новая электропроводка, свет круглый год. · Приятный бонус: обустроенный второй этаж с видом на центр города. Удобства: · Круглогодичный подъезд, закрытая и освещённая территория. · Пешком до общественного транспорта 15 минут. · Магазин "Пятёрочка" 15 минут пешком. Это отличный вариант для тех, кто ценит природу, уединение и комфорт! Дом, в котором можно жить и отдыхать, не отрываясь полностью от цивилизации. Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре! С уважением, АН "Гермес Премиум".