Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Химик-1 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 48 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 58 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,06 млн → дом ≈789 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 70 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈672 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 88 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2753
Рейтинг 50/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 726 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 061 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 789 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Константиново ДНТ | 8,5 сот. | 1 750 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Константиново ДНТ | 7,1 сот. | 1 240 000 | 174 648 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиново ДНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиново с. | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново ДНТ | 18,9 сот. | 2 950 000 | 156 085 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново с. | 19 сот. | 2 590 000 | 136 316 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Константиново с. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новлянское с. | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 800 / 80 000 / 90 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 805 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 204 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 671 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | да: «ванная» + «ремонтом» | 50 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Химик 5 СТ да: «ванную» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136171384 Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только Реальные объекты! Продается 2 летних домика и капитальный дом на ровном участке 6,6 соток! Первый домик (3х10 м), все удобства и уют обеденная зона, кровать, шкаф, умывальник. Готовая комната для отдыха. Второй домик (3х6 м) компактная "спальня", с улицы свой отдельный вход в душевую (летний душ) + биотуалет. Рядом дверь в хозблок, где можно хранить инструменты и заготовки. Третий объект капитальный дом под снос или реконструкцию. Есть погреб (готовое место для хранения). Это ваш шанс построить коттедж своей мечты! Свет везде проведен включайте чайник и смотрите фильмы в любом домике. Колодец своя вода. Большая душевая зона. Скамейка с навесом готовое место для утреннего кофе и вечерних посиделок. Плодовые деревья уже через год свой урожай яблок/груш.