Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Металлист СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 47,9 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 17.07.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 59 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 525 тыс. → дом ≈775 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 70 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈858 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈875 тыс. ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 88 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2751
Рейтинг 71/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 38.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 774 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Автомобилист ТСН | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Возрождение СТСН | 12,6 сот. | 750 000 | 59 524 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Возрождение СТСН | 5,3 сот. | 850 000 | 160 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Возрождение СТСН | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Возрождение СТСН | 7,6 сот. | 530 000 | 69 737 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 725 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 858 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 800 / 75 250 / 80 000 |
| цена объекта | 1 299 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 104 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 371 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 193 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 875 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Химик 5 СТ да: «ванную» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Осташово СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 50,1 м² | 6,1 сот. | 2 150 000 | 42 914 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Химик 5 СТ да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 5,6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Химик-3А СТСН да: «ванные» + «мебелью» | 45,7 м² | 6,1 сот. | 4 600 000 | 100 656 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Химик-5А СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 43,9 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 79 499 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 299 999 (−300 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 299 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2257133. В продаже отличная дача! С возможностью прописки. Дача располагается не далеко от мкр Лопатинский рудник. Школы, детские сады, магазины, озеро с песчаным пляжем в 15 минутах ходьбы. Общая площадь 47,9 м2: две полноценные комнаты по 15 м2, уютная кухня 10 м2 свет по утрам и тихие вечера у печи создают настоящую загородную атмосферу. Участок сухой и ровный 6 соток, вполне подойдет для не большого бассейна или баньки. Настоящий загородный уют не далеко от города. Локация выигрывает балансом: спокойствие загородной жизни и минимальная удалённость от городской инфраструктуры всё нужное в 3 минутах езды. Показы по договорённости, организую быстрый выход на сделку и полное юридическое сопровождение. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.