Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Лен СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 34 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 46 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 726 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 20 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семёновский ≈3,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2748
Рейтинг 16/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.9 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 634 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 726 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 424 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 294 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лен СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лен СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малиновка СНТ | 3,5 сот. | 295 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Змеево д. | 5 сот. | 499 000 | 99 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Змеево д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барановка д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Барановка д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Змеево д. | 5,5 сот. | 650 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Змеево д. | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Змиево СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 667 / 57 768 / 119 444 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 024 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 923 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 619 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 738 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Здоровье СНТ | 35 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Борисовское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 81 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Кудрявцево д. | 30 м² | 12,3 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Коломенские Сады КП | 36 м² | 14 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дачу В Снт Лен. Свой уголок в Коломенском районе: уют и свобода в 10 минутах от города! Предлагается к продаже прекрасная дача в популярном Снт "Лён" *Коломенского района*. Это не просто участок с домиком, а готовое решение для комфортной загородной жизни без утомительных переездов. Главные преимущества: Близость к Коломне: Всего 10 минут на автомобиле и вы в городе. Работа, школы, поликлиники, крупные магазины и исторический центр остаются в легкой доступности, а вы возвращаетесь в тишину и природу. Дом площадью 34 кв. М. Официально оформлен как Жилой. Большой плюс для банков и спокойствия покупателя. Простор для творчества: Участок 10 соток это настоящий простор. Места хватит и для плодового сада, и для огорода, и для зоны отдыха с беседкой и мангалом, и для детской площадки, и для газона. Кому подойдет: * Семьям, которые хотят жить на природе, но не терять связь с городскими удобствами. * Тем, кто ищет дачу для круглогодичного использования с возможностью прописки. * Ценителям тихого отдыха на своем участке без долгой дороги. Код пользователя: 141959. Номер в базе: 10520760.