Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Театр-Град КП, Коломенский гор. округ
Дом 25 м², участок 10 сот., дерево, 2020 год.
Цена 1,37 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 02.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 389 тыс. → дом ≈981 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 23 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,16 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,06 млн / целевая ≈958 тыс. / пессимист. ≈852 тыс. → от пессимистичной прибыль −612 тыс. ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Пески ≈3,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2740
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 37 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 946 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 389 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 981 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Солнечное ТСН | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечное ТСН | 7,6 сот. | 750 000 | 98 684 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечное ТСН | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мячково ДНП | 6,7 сот. | 290 000 | 43 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Черкизово с. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Орешники пос. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Черкизово с. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Черкизово с. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Черкизово с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бортниково д. | 28 сот. | 850 000 | 30 357 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 47 084 / 80 435 |
| цена объекта | 1 370 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 164 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 958 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 852 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -612 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Колыберево СНТ | 23 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 80 435 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 23 м² | 7,1 сот. | 1 450 000 | 63 043 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Шеметово с. | 27 м² | 7 сот. | 800 000 | 29 630 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дружба СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 999 999 | 31 250 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Цементник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Суханово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Бакунино д. | 30,6 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 168 301 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ворыпаевка д. | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 01.08.2026 | 1 370 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 370 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2124785. Ваша мечта о загородном отдыхе становится реальностью! В продаже УЮТНАЯ ДАЧА с БАНЕЙ! Живописный коттеджный поселок "Театр-Град", утопает в зелени лесов. ДЕСЯТЬ соток земли правильной формы. Здесь есть все необходимое для