Новорязанское ш., 76 км от МКАД · земля с домом
Ильинское д., Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 30 сот.
Дом по описанию: «- дом 40 кв. М., не зарегистрирован.»
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 16.07.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 56 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,77 млн → дом ≈779 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,44 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈586 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семёновский ≈5,3 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №274
Рейтинг 47/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 17.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 25 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 034 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 771 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 779 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ильинское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хлопна д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Петрово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Петрово д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Петрово д. | 26 сот. | 750 000 | 28 846 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Петрово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Павлеево д. | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Павлеево д. | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Павлеево д. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Павлеево д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 102 626 / 225 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 219 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 997 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 553 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 585 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Борисовское д. | 40 м² | 20 сот. | 6 600 000 | 165 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлопна д. | 44,3 м² | 25 сот. | 3 900 000 | 88 036 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Шеметово с. | 40 м² | 20 сот. | 3 950 000 | 98 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Молитвино д. | 40 м² | 25 сот. | 9 000 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Паново д. | 43,5 м² | 15 сот. | 4 499 999 | 103 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Паново д. | 43,5 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 149 425 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дубок СНТ | 40 м² | 16 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Паново д. | 36 м² | 24 сот. | 4 900 000 | 136 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 20 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Шеметово с. | 38,8 м² | 20 сот. | 3 950 000 | 101 804 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 599 000 (−51 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 550 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Продам Земельный Участок 30 Соток В Коломенском Районе! -Коломенский район, деревня Ильинское. - участок 30 соток, назначение земли Ижс. - правильной прямоугольной формы. - отличный круглогодичный подъезд. - дом 40 кв. М., не зарегистрирован. - участок расположен в красивом, живописном месте, рядом лесной массив, берег реки Коломенка, в доступности каскад озер с местами для купания и рыбалка. ! Отличное Место Для Круглогодичного Семейного Отдыха Или Постоянного Проживания!