Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Ромашково-2 КП, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., каркас, 2025 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 63 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 712 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 73 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,45 млн / целевая ≈5,8 млн / пессимист. ≈5,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,28 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Цибино ≈3,1 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2737
Рейтинг 60/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Цибино д. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ворщиково д. | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашково ТСН ДНП | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 6,1 сот. | 490 000 | 80 328 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Цибино д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 11,7 сот. | 3 000 000 | 256 410 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашково ТСН ДНП | 11,2 сот. | 1 400 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 12,1 сот. | 6 500 000 | 537 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ворщиково д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 256 / 76 670 / 80 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 450 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 805 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 280 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Морозово КП да: «санузла» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Золотая Подкова дп да: «ванные» + «отделкой» | 86 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 73 256 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Аист СНТ да: «с/у» + «под ключ» | 85 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сосновка СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 75 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 59 867 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Романь СНТ да: «ванная» + «отделка» | 86,8 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 78 341 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Боршева СНТ да: «сан узел» + «ремонт» | 86 м² | 6,6 сот. | 8 500 000 | 98 837 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2270707. Продается НЕДОСТРОЙ с душой. Ваш идеальный дом без хлопот с нуля! Хотите жить в своем доме, но боитесь, что стройка затянется на годы? Этот вариант ваш готовый каркас счастья. Вложитесь в ДИЗАЙН и МЕБЕЛЬ, а не в бетон и крышу! Все самое сложное и дорогое уже сделано профессионально. Почему стоит выбрать именно этот дом? Экономия времени и нервов. Вы получаете готовый "каркас" дома. Вам не нужно нанимать прорабов, закупать тонны материалов и мерзнуть на голом участке. Заезжайте и творите уют! Контроль качества. Вы самостоятельно сделаете ремонт "под себя" (или закажете бригаду), зная, что КАЖДЫЙ сантиметр внутри сделан по вашему вкусу. Никаких сюрпризов от предыдущих хозяев в виде дешевой плитки или кривых стен. Надежный конструктив. Здесь не экономят на главном. Дом стоит как вкопанный и ждет своего хозяина. --- Техническая база (все по уму): Площадь: 80 кв.м. + участок 6 соток (идеально ровный, прямоугольной формы). Стены: Пеноблок тепло зимой, прохлада летом. Конструктив сделан "на совесть". Кровля: Утепленная металлочерепица. Контур полностью закрыт осадки и ветер не страшны. Коммуникации: Подведена подготовка под скважину (осталось пробурить), есть отдельная бойлерная для котла. Подъезд: Асфальт в любую погоду! Не утоните в грязи весной. --- Эргономичная планировка (продумано до мелочей): Внутри вас ждет грамотное зонирование без лишних коридоров: Кухня-гостиная (20 кв.м.) сердце дома для больших семейных ужинов. 2 уютные спальни для родителей и детей/гостей. Полноценный санузел. Отдельная бойлерная всё техническое спрятано и не мешает интерьеру. --- Бонусы для нового хозяина (остаются в подарок): Металлокаркас под забор вам останется только натянуть профлист (экономия бюджета до 100 000 руб.). Бытовка для хранения инструментов и садовой техники, а так же можно жить/ночевать прямо на участке во время ремонта (сухое место для отдыха). --- Локация и инфраструктура: Поселок активно застраивается соседи уже рядом, свет и дороги в порядке. Рядом всё необходимое для жизни. Перспективный район с растущей ценой квадратного метра! --- О сделке: Мы агентство недвижимости "Владис". Поможем с безопасным юридическим сопровождением, проверим документы и проведем сделку "под ключ" без рисков. Звоните или пишите в чат! Показ строго по записи. Упустите этот вариант будете ждать еще год, пока построят похожий дом с нуля. Ваше будущее начинается здесь!