Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот., 2023 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −834 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Конобеево ≈9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2736
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 099 999 | 118 279 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 199 999 | 129 032 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 10,8 сот. | 1 300 000 | 120 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 500 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 980 / 55 500 / 114 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 932 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 785 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 639 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 346 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -834 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 50 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Им. Цюрупы пгт | 50 м² | 8,3 сот. | 2 699 999 | 54 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Соболево д. | 50 м² | 14 сот. | 4 950 000 | 99 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ворыпаево д. | 50 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Соболево д. | 50 м² | 15 сот. | 1 599 000 | 31 980 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Молоково д. | 50 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Соболево д. | 50 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Соболево д. | 49,5 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 80 808 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Богатищево д. | 50 м² | 9 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Богатищево д. | 50 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом оформлен в собственность и присвоин адрес, можно прописаться. Это деревня, НЕ СНТ(поборов нет). Весь участок огорожен забором из профлиста. На участке есть хозблок из фундаментного блока, как и первый этаж дома. Оба строения на ленточном фундаменте.Также есть колодец(6 колец)+насосная станция+летний водопровод который заведён в дом+летний душ с нагревателем. Электричество три фазы 380В(15кВт). Отопление электричеством от конвекторов. Участок вытянутой формы, но до конца соседского участка, дальше по ширине двух участков, т.е. основной квадратный участок метров через 30 от въездных ворот. Можно сделать красивую аллею, а в конце участка построить основной дом, баню, беседку. Все вопросы по телефону или при личной встрече. Собственник.