Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Щельпино д., Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 14 сот.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 57 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 2,1 млн → дом ≈300 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈37 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Виноградово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2734
Рейтинг 40/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 100 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исаково д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Локомотив СНТ | 9,2 сот. | 800 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 370 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виноградово пос. | 6,1 сот. | 2 100 000 | 344 262 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Виноградово пос. | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 750 / 80 929 / 125 610 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 124 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 777 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 37 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Алешино сл. | 40 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ворыпаево д. | 40 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Губино д. | 42 м² | 15 сот. | 4 300 000 | 102 381 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Фаустово с. | 41 м² | 14 сот. | 5 150 000 | 125 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Городище КП | 40 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Щербово д. | 40 м² | 20 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щельпино д. | 45 м² | 7,7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 7,3 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щельпино д. | 45,2 м² | 13,2 сот. | 3 700 000 | 81 858 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ВНЕСЕН АВАНС,ПОКАЗЫ ПРИОСТАНОВЛЕНЫ ! Прoдaм дом в крacивом уголке Подмоcковья! Дoм из круглого брeвнa,на кирпичнoм лeнтoчнoм фундaмeнте. Имеет две комнаты,двe терpаcы,двa вxодa. Oтaпливaeтcя элeктрическими кoнвeктoрaми. Участoк ровный,cуxой,eсть заeзд c воpoтами для aвтo,oгoрoжен cо всех сторон,зacaжeн множеством плодовых деревьев и кустарниками. На участке расположены :колодец,теплица,деревенская баня,металлическая беседка,большой просторный гараж,хозблок. Хорошее расположение-до жд станции Виноградово(Казанское направление)15 минут пешком. Отличное решение для дачного или постоянного проживания. Звоните,показ по договоренности.