Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Аргуново д., Раменский гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 13.03.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 181 тыс. → дом ≈3,16 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,84 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль −625 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Шкинь ≈13 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2726
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 181 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 305 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аргуново д. | 7,3 сот. | 800 000 | 109 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аргуново д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аргуново д. | 6,5 сот. | 350 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аргуново д. | 7,5 сот. | 246 400 | 32 853 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аргуново д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аргуново д. | 15 сот. | 498 000 | 33 200 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново д. | 23 сот. | 1 200 000 | 52 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аргуново д. | 45 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 053 / 52 053 / 52 053 |
| цена объекта | 3 345 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 843 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 898 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 653 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 918 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -625 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Никитское с. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Никитское с. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5,5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лисичкино КП да: «ванна» + «под ключ» | 95 м² | 5,5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2026 | 3 345 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 345 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
P>Новый дом 6x8 95кв. М. От собственника. Прекрасное место для любителей спокойного отдыха. Вся инфраструктура в нескольких минутах езды. Продажа без комиссий, агентов и скрытых платежей. Возможна продажа, ипотека, аренда на длительный срок, аренда с правом выкупа сроком до 30 лет. Аренда с выкупом это уникальное предложение, аналог ипотеки (14% годовых)без участия банка, без справок, возможно без первоначального взноса. Кредитная история не имеет значения. Дом подходит для круглогодичного проживания. Построен из блоков, фундамент монолитная плита, утеплен, внутренняя отделка имитация бруса, внешняя отделка сайдинг. Окна Пвх, межкомнатные двери, сантехника, электрика, освещение, водяное и отопительное оборудование. Можно ставить мебель и жить! *. Все коммуникации заведены в дом, водоснабжение скважина, канализация септик, электроэнергия 15 квт/3 фазы. Участок огорожен забором. Планировка: 1 этаж прихожая, санузел, просторная кухня-гостиная; 2 этаж 2 комнаты, коридор, чердак. Документы готовы к сделке. Есть готовые дома разной площади и планировок в Московской области, Новой Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге.