Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Металлист-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 47,3 м², участок 5,6 сот., газоблок.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 446 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈846 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Лопатино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2721
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 446 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 804 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Автомобилист ТСН | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Союз СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 846 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 43 260 / 77 778 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 054 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 951 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 643 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 115 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Химик-3 СНТ | 49,7 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 43 260 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лесное СНТ | 45 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ратчино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По данному объекту внесен аванс. Продам уютную дачу с ухоженным участком и плодовым садом в черте города (7 минут)! Если Вы давно мечтаете о месте, где можно отдохнуть от городской суеты, проводить летние вечера с семьёй, выращивать собственный урожай и наслаждаться тишиной, эта дача станет отличным выбором. Дом находится на ухоженном участке, который с любовью благоустраивался много лет. Всё продумано для комфортного отдыха: уютные комнаты, просторная кухня, мансардный этаж, где легко разместятся гости или большая семья. Особая гордость участка богатый плодовый сад и разнообразные насаждения. На участке растут: Плодовые деревья. - ранняя яблоня; - две поздние яблони; - груша; - чере-вишня. Молодые деревья. -молодая ранняя яблоня; -две молодые груши. Ягодные кустарники и садовые культуры. - три куста смородины; - жимолость; - три куста голубики; - малина; - ежевика; - два куста крыжовника; - клубника; - земляника; - айва; - виноград. Кроме этого, участок украшают многочисленные цветы, создающие уютную атмосферу с весны до поздней осени. Дом полностью готов к использованию, а участок не требует серьёзных вложений можно приехать и сразу наслаждаться загородной жизнью. Преимущества: Дом из бетонных блоков на ленточном фундаменте. Со всеми коммуникациями: электричество 15 квт, скважина + колодец, два вида отопления (буржуйка + электрокотел с радиаторами), душевая кабина, горячая вода, насосная станция, гидроаккумулятор, фильтр воды, бойлер, современный электрический котёл Baxi, разводка выполнена аккуратно; Ухоженный участок с богатым садом, навесом, беседкой, сараем, теплицей; Близость к городу. Пешком всего за 25 минут можно дойти до развитого микрорайона, где есть всё для комфортной жизни. До ж/д станции казанского направления: на автобусе 44 минуты, на такси 8 минут за~245 рублей. Звоните, с удовольствием расскажу подробнее об объекте и организую просмотр в удобное для Вас время. Код пользователя: 202946. Номер в базе: 13552342.