Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Борисовское д., Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 8,5 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −13 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осёнка ≈7,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2718
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.5 |
| участок | 5 | 41 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 098 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 250 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 31 сот. | 1 790 000 | 57 742 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Проводник пос. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 412 / 63 281 / 95 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 726 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -13 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Шапкино д. | 60 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лукерьино с. | 59,4 м² | 10 сот. | 11 500 000 | 193 603 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 64 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 63 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Семибратское д. | 60 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 83 167 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Семибратское д. | 60 м² | 5 сот. | 4 130 000 | 68 833 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Энергетик-1 СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 45 614 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мосэнерго-1 СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Прибрежный Парк КП | 60 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Энергетик-2 СНТ | 63,1 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 40 412 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мичуринец-2 СТ | 60 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 2 500 000 |
Описание
Продаётся земельный участок 8,5 соток в посёлке Борисовское (городской округ Коломна). Участок правильной прямоугольной формы, полностью расчищен и выровнен, огорожен забором с откатными воротами. К границе подведён свет. На территории установлен