Новорязанское ш., 77 км от МКАД · земля с домом
Хлопна д., Коломенский гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «Летний домик.»
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 50 % · по фото: дом 3, участок 4, WOW 2
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 550 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −711 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈25 м².
Коммуникации: скважина.
До ст. Семёновский ≈4,5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №271
Рейтинг 20/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 74 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.2 |
| дом | 5 | 22 % | 1.2 |
| сад | 5 | 33 % | 1.9 |
| МКАД | 15 | 33 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленький летний домик в плохом состоянии |
| участок и сад | 4 | заросший участок с разрозненными постройками |
| окружение | — | информация отсутствует |
| WOW | 2 | низкий потенциал для быстрого флиппинга |
маленький участок с ветхими постройками, не представляющий интереса для полноценного флиппинга модель max-code, фото: 4, 09.11 01:39
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 848 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 82 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хлопна д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петрово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петрово д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петрово д. | 26 сот. | 750 000 | 28 846 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петрово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильинское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубенки д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Павлеево д. | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мечта-2 СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈25 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 519 / 91 000 / 130 435 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 374 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 255 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 899 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -711 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈25 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Вишенка СНТ | 25 м² | 9,1 сот. | 2 850 000 | 114 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Восход-2 СНТ | 25 м² | 13 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Восход-2 СНТ | 25 м² | 15 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кудрявцево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 25 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.4 км | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.4 км | Апраксино д. | 25 м² | 7 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Семёновское д. | 23 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 130 435 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Афган СНТ | 27 м² | 8 сот. | 500 000 | 18 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Дубна-Коростели СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 290 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный часок 12 соток, в собственности. Есть скважина, свет. Из построек: беседка 6*6. Хоз блок часть- использовали под содержание птиц, вторая часть под хранение техники. Теплица. Летний домик. Дорога асфальтированная до участка.