Новорязанское ш., 42 км от МКАД
Вертолет-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 657 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль −404 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Белоозёрская ≈17,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2706
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 032 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 657 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 643 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вертолет-2 СНТ | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | М-5 Урал 43-й км | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | М-5 Урал 43-й км | 12,9 сот. | 1 200 000 | 93 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертолет-2 СНТ | 8,2 сот. | 550 000 | 67 073 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет-2 СНТ | 5,4 сот. | 1 100 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квартал 6-6 дп | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет-2 СНТ | 9 сот. | 1 050 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет-2 СНТ | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тихая Заводь дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тихая Заводь дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 53 899 / 76 163 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 751 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 513 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 801 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -404 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Григорово д. | 84 м² | 5 сот. | 4 545 000 | 54 107 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Григорово с. | 88 м² | 5 сот. | 4 545 000 | 51 648 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Григорово д. | 71 м² | 5,7 сот. | 4 545 000 | 64 014 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лисичкино КП | 75 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Татаринцево с. | 74,5 м² | 8,9 сот. | 4 000 000 | 53 691 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лисичкино-2 КП | 86 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 57 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Татаринцево с. | 86 м² | 10 сот. | 6 550 000 | 76 163 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Вега СНТ | 82 м² | 6 сот. | 14 500 000 | 176 829 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Уютный ДНП | 80 м² | 6,5 сот. | 12 000 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Григорово д. | 95 м² | 5,7 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 142362628 Продается дом обременений и долгов нет. Один собственник более 3 лет. Звоните договоримся. Школы и детские сады рядом 2км 700 метров. Взносов нет. Егрн на землю и на дом есть прописка возможна. Показ по договоренности. Нужен септик и скважина. Смотрят каждый день.