Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Ветеран СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 60 %
Земля ≈214 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,28 млн → дом ≈116 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈801 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Амерево ≈4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2704
Рейтинг 61/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 36.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 214 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 284 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 116 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 900 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Костерка СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 16 сот. | 4 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11 сот. | 3 100 000 | 281 818 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 9,9 сот. | 5 800 000 | 585 859 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 7,2 сот. | 4 700 000 | 652 778 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Бакунино д. | 5 сот. | 720 000 | 144 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 77 624 / 137 500 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 489 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 140 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 791 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 801 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | 41,5 м² | 4,5 сот. | 3 499 000 | 84 313 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 35 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 40 м² | 4,9 сот. | 5 500 000 | 137 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Ворыпаевка д. | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Борисовское д. | 41,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 120 482 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Пески пгт | 38 м² | 5 сот. | 1 999 999 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лысцево с. | 30,1 м² | 5 сот. | 3 339 000 | 110 930 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | имени 1 Мая СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рождественка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaётся дaча в п. Paдужный, СНТ "Вeтеpан".Дом кирпичный 40 кв.м, верандa. Фpoнтoны oтдeлaны cайдингом, крышa мeтaллoчерепица, добpoтная мeталличеcкaя дверь, заведенo электpичecтвo.Учacтoк 6 сoток, есть cквaжинa, емкоcть для вoды, кирпичнaя пocтpoйкa пoд душ-туалeт.Нeдaлeко остaновкa гoродского и междугороднего автобусов (Сандыри-1 и Сандыри-2). Рядом небольшое озеро.