Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Ясная Поляна КП, Раменский гор. округ
Дом 20 м², участок 11 сот., 2020 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,56 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Белоозёрская ≈14,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2698
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.4 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 731 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 559 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Татаринцево с. | 8,1 сот. | 567 200 | 70 025 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Татаринцево с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Татаринцево с. | 13,8 сот. | 4 675 000 | 338 768 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Татаринцево с. | 16,5 сот. | 4 500 000 | 272 727 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татаринцево с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татаринцево с. | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татаринцево с. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татаринцево с. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 13,8 сот. | 2 600 000 | 188 406 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 5,9 сот. | 600 000 | 101 695 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 83 194 / 175 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 644 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 480 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 315 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 422 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Песчанка СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Клеверная Дымка дп | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Восход-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Макаровка д. | 20 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Гжель-3 КП | 20 м² | 12 сот. | 2 345 788 | 117 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Старниково-2 КП | 22 м² | 9,5 сот. | 3 800 000 | 172 727 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Амирово д. | 18 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Фоминское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Фоминское СНТ | 20 м² | 6 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Аргуново д. | 18,5 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 132 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 999 999 (−500 001) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 750 000 (−249 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просторный земельный участок с отличным потенциалом для строительства и комфортной загородной жизни. Идеальный вариант для тех, кто хочет создать дом своей мечты с нуля или постепенно модернизировать существующее пространство. Главное преимущество сам участок: ровный, удобной формы достаточно места для строительства нового дома, бани, зоны отдыха возможность грамотного зонирования территории ощущение уединённости и собственного пространства На участке уже есть постройки, которые можно использовать сразу: Отдельный мини-дом / летняя кухня отлично подойдёт как гостевой домик можно использовать как временное жильё на период строительства идеален для организации летней кухни или зоны отдыха Основной дом на участке присутствует, что даёт возможность использовать участок уже сейчас, а в перспективе реализовать свой проект без спешки. Локация: Тихое место с хорошей экологией отличный баланс между природой и доступностью инфраструктуры. Удобный подъезд, комфортно добираться в любое время года.