Новорязанское ш., 85 км от МКАД · земля с домом
Миняево СНТ, Ступино гор. округ
Дом 30 м², участок 6,3 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 30 м²»
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 15.11.2024.
Рейтинг 14/100 · уверенность 46 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 355 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −592 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубатово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2692
Рейтинг 14/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 110 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 21 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 395 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 355 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 045 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 477 000 | 59 080 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 625 / 45 596 / 114 286 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 498 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 423 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 348 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 198 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Бессоново д. | 27,3 м² | 4 сот. | 600 000 | 21 978 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Богдановка д. | 32 м² | 6 сот. | 720 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сапроново с. | 29,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 34 247 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Интюшиха-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 56 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Акатово СНТ | 30 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Интюшиха-1 СНТ | 23,1 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 99 567 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Надежда СНТ | 32 м² | 6 сот. | 500 000 | 15 625 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Богдановка д. | 36 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сапроново КП | 35 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Голочелово с. | 36 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.11.2024 | 1 500 000 | история площадки |
| 24.11.2024 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок. На территории есть дачный домик. Большое количество плодовых деревьев. Круглогодичный подъезд. Торг после просмотра.