Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Пески СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 360 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −934 тыс. ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Пески ≈1,1 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2691
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 4 сот. | 280 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пески-2 СНТ | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 38 296 / 72 917 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 908 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 813 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 717 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 526 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -934 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Губастово д. | 56 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мезенка СНТ | 50 м² | 5,1 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Отдых СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Колыберево-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 591 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рица СНТ | 54,5 м² | 6,3 сот. | 1 850 000 | 33 945 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 48 м² | 4,3 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Отдых СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дружба-7 СНТ | 45 м² | 6,6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Губастово д. | 40 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2024 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Живописное место на берегу пруда. Электричка Казанское направление ст. Пески 10 минут пешком. С мебелью, Отделка внутри Балоный газ. Доской, вагонка. Кирпичный дом. Можно поменять на дом на колесах.