Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Мезенка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50,2 м², участок 6 сот., панель.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2024.
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 368 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пески ≈0,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2689
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 368 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 132 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 470 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пески пгт | 8,9 сот. | 1 150 000 | 129 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пески-2 СНТ | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 004 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 862 / 37 229 / 71 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 835 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 743 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 468 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.9 км | Троицкие Озерки с. | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 36,5 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 397 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Пески пгт | 51,5 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 33 010 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Пенсионер СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 949 999 | 39 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заря СНТ | 54,3 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 24 862 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | 50 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Химик-3 СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 1 550 000 | 34 444 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Коломзавод-1 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | 50 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2024 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 2-х этажный, на фундаменте.