Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Семёновское д., Коломенский гор. округ
Дача 23 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 10.11.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 563 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 106 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Лысцовская ≈1,5 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2687
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 437 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 105 957 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Семёновское д. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семёновское д. | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семёновское д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 16,4 сот. | 1 400 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 86 250 / 135 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 893 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 496 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Малиновка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 35 000 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Строитель-2 СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Нарцисс СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 20 м² | 5,8 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Мир-6 СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пчелка-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 5,6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 20 м² | 7,2 сот. | 3 950 000 | 197 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 19 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 27 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.11.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок от собственника 6,5 сот в дер. Семеновское. Участок полностью огорожен, хороший подъезд. На участке имеется зарегистрированный жилой дом, (с адресам)требует ремонта, и есть фундамент. (10 на 10) Электричество заведено, ( три фаза)газ по границе. Звоните, реальному покупателю торг.