Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 799 тыс. ₽, снижали с 1,19 млн; первая цена 1,19 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 432 тыс. → дом ≈367 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 25 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈679 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −394 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Конев Бор ≈2,9 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2677
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 367 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 243 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 30 597 / 67 000 |
| цена объекта | 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 679 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 895 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 685 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -394 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Пески СНТ | 75 м² | 4,4 сот. | 2 600 000 | 34 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дружба-7 СНТ | 67 м² | 5 сот. | 2 050 000 | 30 597 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Пески СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 091 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Губастово д. | 56 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Мезенка СНТ | 50 м² | 5,1 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Отдых СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мичуринец-2 СТ | 50 м² | 6,7 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 190 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 990 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 899 000 (−91 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 799 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 799 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в лесу недалеко от Коломны. Тишина, птицы и чистый воздух! Мечтаете просыпаться под пение соловьев и дышать свежим воздухом? Продается надежный кирпичный дом в Снт "Звезда". Главная фишка нашего товарищества он буквально утопает в лесу! Участок граничит с зеленым массивом, грибы и ягоды можно собирать просто выйдя за калитку. Характеристики: Участок: почти 6 соток. Дом: 70 кв. М из красного кирпича. Фундамент: ленточный. Перекрытия: Железобетонные плиты. Коммуникации: электричество и свой колодец для полива. Бонус для души: На участке уже растут плодовые деревья и ягодные кустарники урожай в следующем сезоне вас точно порадует. Коломна рядом, а лес прямо за забором. Нюансы: дом требует некоторого ремонта, под материнский капитал не подходит, под ипотеку не подходит. Звоните, чтобы оперативно договориться о просмотре! С уважением, Сергей Холомкин ваш надежный проводник в мире недвижимости.